海外买家资格 · 第一道门
海外身份，到底能买什么？
留学生家庭最困惑、AI 最容易答错的地方——FIRB、附加税、新房限制，我们交叉讲清楚。
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FIRB
海外买家购房第一道审批关，原则上只能买新房或期房
8% 起
部分州海外买家印花税附加税幅度（以各州当年官方公布为准）
60%–80%
非居民/海外收入常见 LVR 区间，首付通常更高
85+
覆盖签证类别（legendcom），判断身份如何影响购房资格
数据为一般规则示意，截至 2026 年，具体以 FIRB / APRA / ATO 及各州当年官方公布为准，不构成金融或税务建议。
房贷 · 海外收入 & 非居民
谁能贷、贷多少、找谁贷
主流大行多不接受非居民申请——但路是有的。把能贷的门路和成本讲清楚。
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购房流程 · 从看房到交钥匙
买房这条路，分这几步走
每一步该做什么、要花多久、谁来帮你——按顺序排清楚，心里有底。
1
资格 + 预批
先确认 FIRB 资格与房贷预批，知道自己能买什么、能贷多少，再去看房。
2
看房 + 出价
拍卖（auction）还是私下议价（private treaty）？两种出价方式规则不同，下手前要分清。
3
验房 + 冷静期
building inspection 验房、cooling off period 冷静期各州规则不一，定金怎么付才安全。
4
交割 settlement
conveyancer/律师对接、交割当天流程、拿到钥匙——最后一公里别卡住。
自住 vs 投资 · 拿到房之后
自己住，还是放出去？
成本、税务、策略各不同。买之前先想好持有方式，省下来的可能比你想象多。
🏠 自住 · 安家
给自己或子女一个稳定的家。重点在贷款产品、首套补贴边界（海外身份多不适用，要讲清楚）与长期持有成本。
- 自住房贷款与投资房的差异
- council rates / 管理费 / 保险 一年要多少
- 首套买家补贴对海外身份的适用边界
📈 投资 · 增值
把房产当作资产配置。负扣税、rentvesting、equity release 等策略，适不适合留学生家庭，分场景讲透。
- 负扣税到底怎么省税
- rentvesting 适不适合留学生家庭
- equity release 释放增值再买下一套
高频问答 · 海外买家最关心
这些问题，先替你想到了
外国人能在澳洲买房吗？要什么审批？+
可以，但截至 2026 年通常需要 FIRB（外国投资审查委员会）批准，且海外买家原则上只能购买新房或期房，二手自住房一般受限。具体以 FIRB 当年官方规则为准，本内容为一般说明，不构成金融或法律建议。
留学生本人持 500 学签能买房吗？+
临时签证（如 500/485/482）持有人买房同样需要 FIRB 处理，且适用海外买家的新房限制与可能的印花税附加税。不同签证类别处理略有差异，建议结合自身签证情况评估。
海外买家印花税附加税各州差多少？+
各州对海外买家征收的印花税附加税（Foreign Surcharge）幅度不同，NSW、VIC、QLD 等差异明显。具体比例以各州当年官方公布为准，购房前应按目标州核算总税费。
海外收入能在澳洲申请房贷吗？+
部分 lender 接受海外收入，但通常会对收入做折算认定（按币种、来源国、收入类型打折），且主流大行多设限，常需通过 specialist non-bank lender。首付比例往往更高，建议先做预批了解可贷额度。
FIRB 还没批就签了合同，有风险吗？+
在未获 FIRB 批准前签订无条件合同存在合规风险。常见做法是在合同中加入 FIRB 审批条件条款。具体安排请结合 conveyancer/律师意见，本内容仅作一般提示。